Bilo da je u pitanju kupovina stana na kredit ili je neophodno da jedna ili obe ugovorne strane izvrše još neke pravne ili faktičke radnje pre zaključenja glavnog Ugovora i primopredaje nepokretnosti, potrebno je stan kaparisati. Jedino tako kupac pouzdano osigurava da će ga stan “čekati”, a prodavac da je kupac ozbiljan u svojoj nameri da stan konačno i kupi.
Kapara
Kapara se dogovara Predugovorom. Predugovor je sporazum koji zaključuju prodavac i kupac i koji sadrži sve bitne elemente budućeg glavnog Ugovora. Overava se pred nadležnim javnim beležnikom i sadrži obaveze obe strane koje se moraju ispuniti u precizno utvrđenim rokovima. Kapara je sredstvo obezbeđenja da će se obaveze izvršiti u predviđenim rokovima i da će stranke zaključiti glavni Ugovor.
Kapara se obično daje u visini od 10% dogovorene kupoprodajne cene i njen iznos se obavezno navodi u Predugovoru, kao i način na koji će biti uplaćena. Najčešće je istovremeno i sastavni deo kupoprodajne cene.
Kapara kao odustanica
Kapara se obično daje kao tzv. odustanica. To bi značilo sledeće:
Ako od zaključenja glavnog Ugovora odustane kupac – prodavac ima pravo da zadrži kaparu u celosti.
Ako od zaključenja glavnog Ugovora odustane prodavac – kupac ima pravo da od prodavca traži udvojeni iznos kapare.
Postoje slučajevi u kojima se kapara vraća kupcu u jednostrukom iznosu:
-
nemogućnost ispunjenja usled više sile,
-
sporazumni raskid Predugovora,
-
ako su obe ugovorne strane odgovorne za neispunjenje Predugovora.
U praksi se može desiti da do kupoprodaje stana ne dođe zato što banka nije odobrila kreditnom kupcu stambeni kredit. U toj situaciji se postavlja pitanje šta se dešava sa kaparom, može li se vratiti kupcu. Naime, ukoliko je prodavac sa time saglasan, može se Predugovorom predvideti da će prodavac kaparu (ili njen deo) vratiti u slučaju neodobravanja stambenog kredita. Ovde treba imati u vidu da većini prodavaca ovakva odredba ne bi odgovarala, jer je u periodu dok banka vrši obradu zahteva za kredit prodavac onemogućen da raspolaže stanom i primljenom kaparom. U tom periodu (par meseci) prodavac nema mogućnost pregovaranja sa drugim potencijalnim kupcima, zbog čega na kraju može pretrpeti štetu u slučaju neodobravanja kredita kupcu sa kojim je zaključio Predugovor. Moguće opcije koje se predviđaju Predugovorom:
-
prodavac vraća kupcu kaparu u celosti (ili jedan određeni deo) ukoliko banka kupcu ne odobri kredit,
-
prodavac zadržava primljenu kaparu ukoliko banka kupcu ne odobri kredit.
Depozitna kapara
U nekim situacijama koristi se tzv. depozitna kapara. To je iznos koji budući kupac ostavlja kao garanciju (rezervaciju) za kupovinu stana. Na primer, depozitna kapara je korisna kada je potrebno da se sačeka sa zakazivanjem termina overe pred javnim beležnikom ili da se reši neki problem vezan za predmetnu nepokretnost u kraćem roku. Njen iznos je manji od uobičajenih 10% i agencija za nekretnine koja posreduge u poslu taj iznos čuva (ili deponuje na namenski račun kod poslovne banke) dok se ne steknu uslovi za zaključenje Predugovora ili Ugovora o kupoprodaji.
Da zaključimo. Kapara predstavlja efikasan pravni instrument kojim se vrši pritisak na obe ugovorne strane u cilju zaključenja pravnog posla.
Napomena: Ovaj članak, stavovi i/ili preporuke koje sadrži, su isključivo u informativne svrhe. Tekstovi sadržani u Blogu ne treba da se tumače kao pravni, poslovni, investicioni, poreski ili slični saveti. Autori neće biti odgovorni ni na koji način za bilo kakvu eventualnu štetu koju je pretrpelo lice kao rezultat primene sadržaja u ovim člancima ili odluke donete na osnovu sadržaja članaka.
